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01
江苏南京一烂尾楼项目，最近在当地相关部门的协商下退款了。
事情的原委是这样的，退款的这个楼盘叫鼎瑞嘉苑，是2022年4月开的盘，原定于今年6月交楼。
但是项目开盘后不久就停工了，到现在已经停工差不多两年了，停工之后业主就一直在协商退房的事宜。
到这个月，在南京江宁经济技术开发区的干预下，才把退房退款这个事落成。
退房退款，房子还给开发商，款退给购房者，但只退首付款，不包括按揭贷款利息，不过这已经足够了，目前该项目的大部分业主也已经和开发商签好协议了。
截止现在，全国首例烂尾楼退款的案例算是有了。
不过这个案例，并不具备普适性，也就是大多数烂尾楼并不能效仿这个楼盘退房退款，因为这个楼盘监管账户里面有钱，大多数烂尾楼是，钱早就被挪干净了。
但这个案例，此一时彼一时，也不是一点意义都没有。
现在房地产的发展方向是消化存量，优化增量，存量是什么，不就是在建和已经建好的这些吗，烂尾楼作为停建的房，没道理不被纳入“优化存量”的目标中去的。
即便是很多房企的监管账户里面没有钱，也可以通过政府牵头通过“以购代建”来消化掉。
以购代建，说白了，其实就是等着政府去把这些烂尾楼收了去做保障房。
这是目前针对烂尾楼，大家普遍的说法。
02
那么是否能行？
有两个问题要考虑，一是目前市面上有多少烂尾楼，二是政府有没有钱去推进这个事。
关于烂尾楼的数量，相关机构去年上半年的时候发过一个报告，报告显示，2023年上半年全国范围内的楼盘烂尾楼率为3.85%，烂尾楼面积大约2.31亿平米，按照80平米一套来计算，差不多是289万套房。
这个数据，一定是保守的，实际只会更多。
我找了这几年商品住宅的全年竣工数据，2019-2023这5年，每年商品住宅的竣工面积大致在6.6-7亿平米之间，加在一起是33.2亿平米。
假设房子的开工到竣工以3年时间来计，那么2019-2023年的竣工对应的就是2016-2020年的开工。
这5年的商品住宅开工情况是，2016年11.6亿平米，2017年12.8亿平米，2019年15.3亿平米，2020年16.4亿平米，加在一起就是72.8亿平米。
很明显，数据是对不上的，这几年的竣工远远落后于前几年的新开工，也就是很多房子开工了，在建了，但同期人家在交楼的时候，它还没建完，交不上。
至于是不是烂尾，不知道，总之进展缓慢。
把数据差（72.8-33.2=39.6亿平米）算一算，还是按80平米一套来计算，差不多是4950万套。
4950万套，需要投入多少钱才能建起来呢？
之前野村证券的经济学家预估我国有2000万套没有完工的预售楼，如果要盖完这些房，大概需要3.2万亿人民币。
按他的公式套一套的话，4000多万套房，大概需要7.92万亿才能盖起来。
现在上面支持地方收房，新设的“保障性住房再贷款”，规模是3000亿元，显然是资金缺口很大，也就是不够的。
但我这里只是假设，这3000亿元上面的说法是支持收购已建成未出售的商品房，不包括这些没建好的。
当然，现在上面要下大力气收房，前两天的zzj会议也再次强调了这个事，那下半年的专项债发力，钱的问题还是能解决的。
至于之后烂尾楼是否会被纳入收储的名单，暂时也还不知道。
03
到现在这个时间点，烂尾楼解决的好与不好，真的挺重要。
抛开城市形象、银行回款、楼市信心这些不说，单是几百万家庭的心血就足够推动解决烂尾楼这件事了。
这两年真的是太多“业主被迫住进毛坯房”的例子了，几栋没盖好的楼，墙体都是水泥灰，晚上黑灯瞎火的生活，这样的场景，想想都觉得难受。
昨天已经有好消息传出了，广州挂牌的一块地，要求建成之后用来解决政府指定的历史遗留问题项目的置换需求，并且已经要求竞得人要在1年内动工，3年内完工。
这块地的旁边就是广州最大的烂尾楼澳洲山庄，其实这意思很明显，新挂牌的地就是留给澳洲山庄业主的。
连着这几天的新闻看，烂尾还真的是有可能解决的。
只是可能仅限于少部分烂尾楼，要看城市的能级，如果单从收储的角度，大部分中小城市是不需要那么多保障房的，这是人口限制决定的，所以即使是收储，也会优先已建成的商品房。
但也是能解决一点就是一点吧，毕竟时代的一粒沙，落在个人头上，就是一座山。
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